第828章 信息不对称

　　第二天，愚人节一早，顾骜就带着米娜，跟卡洛琳殿下的人一起，去了摩纳哥—法国西部边界的填海工地。

　　顾骜这边带的人，有现场的负责人，还有他名下那家摩纳哥地产公司的高管之一、朱塞佩先生。

　　朱塞佩是82年马岛战争之后，因为摩纳哥王室的航运公司，要平息布列塔尼亚人的怒火、检讨“不小心在不知情的情况下，运了一些军火到阿根廷”，而被摩纳哥王室开除的。

　　然后，一兜二转过了两年，就被顾骜雇佣了过来，继续负责在摩纳哥的不少项目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”号博彩游轮项目，他也有涉足管理账目。

　　很显然，把朱塞佩招来，并不是顾骜的本意。这几年，顾骜也谈不上彻底收服对方。

　　他知道这厮就是摩纳哥王室派来查他帐的、为了双方更好的互信，免得摩纳哥人天天惦记顾骜是不是偷漏了税赋或者截留了利润分账。

　　所以，赶走是不可能的，让对方睁一只眼闭一只眼已经是最好状态了。

　　除了朱塞佩以外，卡洛琳也带来了一些专业人员，有财务的也有技术的，跟顾骜一起视察这片开工才一个多月的工地。

　　这是一条只有两三百英尺、也就是七八十米宽度的狭窄海岸线。其西侧距离跟法国人的边境，只有20多米的距离了——

　　摩纳哥人一开始是计划把直接贴着跟法国边境的海岸拨给顾骜的，但是后来觉得还是操作层面不太好弄。

　　容易施工的时候捞过界侵犯法国领海引发纠纷，所以还是往后退了二三十米，留足施工误差。

　　一国领海的宽度，理论上最大可以有12海里，不过摩纳哥的国土东西总宽度，也不过才占了四五英里的海岸线，要是往海里伸出去的部分比国土宽度还宽，确实有些过分了，而且关键也是用不到那么多。

　　所以，两年前开始为填海规划时，顾骜跟摩纳哥官方博弈之后，对方要求往海里填堤的深度最远不能超过3英里，然后允许顾骜在填出来的堤上建设海景别墅出售——

　　反正未来摩纳哥人自己要填海，也不会比顾骜目前填的更远，离岸不会超过三英里的。所以只要法国人不抗议顾骜这个项目，先占住坑形成既定事实，将来摩纳哥王室可以慢慢等房价继续涨再动手。

　　顾骜这边，最终找人设计出来的施工方案，大概是填80米宽、3公里多长，总计30公顷面积的地皮，也就是0.3平方公里。

　　填海区中间设计一条10米宽的道路、加上一边各1米的绿化带和2米的人行/自行车混用道（标准车道是3.5米宽，造得比标准车道宽一点便于超车）。

　　所以这样算下来，道路要占掉中间16米的宽度，剩下64米两岸均分，每一侧留32米盖别墅和私家花园，每公里单侧可以排40户左右。

　　整个项目可以造300座别墅，32乘25的规格，每座别墅算上花园总占地是800平米，算是非常豪的豪宅了。

　　毕竟在摩纳哥这种寸土寸金的地方，还能让你有三四百平建筑占地的房子、同等面积的花园，已经豪得不能再豪了，至少都是亿万富翁才消受得起的。

　　总家产只有几千万美金或者英镑的人，多半不敢来这种地方置业。

　　为了让富豪的用户体验达到最好，项目的设计单位也是用尽匠心，特地把东西两岸的别墅各自错开半个身位。

　　也就是东边的楼正对西边的楼间花园，而西边的楼也正对着东边的花园。如此一来，无论住在长堤的东岸还是西岸，都可以同时看到两边的海景。

　　无非是正对的这一侧，海离阳台只有10几米远，而另一侧的海距离阳台有50米远。但50米其实在楼上看也就一丁点距离，很容易产生“这也是我家的私家海滩”的错觉，近似于360度全景无死角海景。（只有斜对的两个角没有海景，被路对侧的别墅挡住了）

　　另外，考虑到填海施工的时候，有些溢散的底沙有可能把长堤两侧的海床垫得比较浅，设计方最终还准备在观察沉降后补充施工，做一圈通海泳池和泊位，确保每座别墅都有自己的游泳区和游艇位，至于安全措施可以用防护网解决。

　　……

　　近处的海面上，可以看到一根根空心的镀锌钢管桩深深楔入海底的珊瑚砂岩，还有移动的桩机平台在层层推进作业，镀锌钢桩之间还用预制水泥网箱封边。

　　然后，才可以看到远处的抽沙吹填船，开足功率从海床底下抽出每秒成吨的底砂，往钢桩和网箱围成的空间里猛灌。

　　因为要造的地皮非常狭长，初始的围堰作业就很困难，成本比那些大块的方形填海难很多。毕竟众所周知，填海的时候，四周的围堰单位面积施工成本，是比中心随便填充的部分贵得多的，金角银边草包肚。

　　而且对面不远就是法国人的领土，如果围堰坡度太大，把法国那一侧的海地也垫浅了，难免法国人不会跳起来挑事情。

　　比如前文提到的那些预制水泥网箱，如果不是要防着法国人，完全就没必要这样封边。

　　卡洛琳和顾骜一行人，视察了一圈，现场那个从香江带来的技术负责人，也在顾骜的提前暗示下，拼命强调这个工程的特殊性、所以成本额外高昂。

　　卡洛琳听了，也亲自按照对方的解说仔细观察了技术差异，可惜作为一个女人，她理科天赋终究无法完全理解这里面的成本差距究竟有多大猫腻。

　　她轻轻咳嗽了一声，只能换一个角度来旁敲侧击：“这儿盖好之后，你准备卖多少钱一平？填海工程至少要两年，还要留时间观察沉降，施工装修也差不多时间。

　　我看你这个房子，1992年能交付现房就不错了，也许更晚。现在的别墅均价，按占地面积算，也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为，四五年后国内的豪华别墅价格，也就最多涨到接近3万法郎，相当于五六千英镑。

　　所以，你要把所有成本压低到三千英镑每平以下，才能赚一倍的毛利，扣除税费和财务成本，大约售价的30%~40%算是纯利润。

　　建筑安装和豪华装修的成本是固定的，这种程度的豪宅，至少是一千英镑每平。那么你填海的成本，肯定要低于每平米2000磅，或者把道路和公共设施公摊算下去，每平米1500英镑以下。”

　　把公摊分下去之后，每平米低于1500英镑是肯定的，因为那相当于1平方公里15亿英镑了——而即使不采用任何技术创新，按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本，填海一平方公里最多也就12~13亿英镑，肯定用不了15亿。

　　（这是指在围堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的，所以不需要高质量围堰工程，用坡度比较缓的自然重力坝就行，然后直接抽沙子往里灌，要便宜很多）

　　至于估算的建筑安装和装修成本，一千镑一平米，也算是比较公允的价格。后世中国的那些真·精装修豪宅，装修标准都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的，装修和建筑加起来一千镑怎么不要。

　　卡洛琳想知道的是，顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样，也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦……找找尺度。

　　放水养鱼，也不能太贪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了，对吧。

　　顾骜分析了一波技术理由，然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子，屏退左右，才附耳低语：

　　“其实低不了多少，首先您估计的装修和建筑安装成本，一千镑一平米略低了些，我们实际预算做了起码一千二百镑——因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施，都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区，外部环境设施总不能差吧。

　　而且，等后期不占填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后，建筑成本还要摊上去。

　　至于填海方面，目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右，折算下来，每平方公里大约是9亿5到9亿6，比原先不使用吹填技术时的传统施工方案，确实便宜了将近20%。不过因为前述的建筑成本提高了，我最终成本还是在大约一平米2500镑，没你想的那么赚。”

　　成本2500镑，四五年后预计售价5000~6000镑，这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥房价来估计，这种说法倒也不算错，因为1988年的顶级豪宅房价，也就4000镑一平左右，按时价算毛利，才37.5%。

　　卡洛琳显然不信顾骜给的成本：“你觉得我会信么？要么就是你对未来房价的上涨趋势，还有更多的把握——你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平？”

　　“我还真是赌了未来几年，房价暴涨幅度会远超过每年15%，所以，我才肯现在投入这么多，到一个地产项目上——三四年里，拿出3个亿英镑的现金，做这种项目，没有足够的利润，我确实看都不会看。我买下王安电脑之后，现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动，我可没那么多闲钱对付传统的重资产，你知道的，我对房地产一贯兴趣不大的。”