第187章 一条船

    回来之后，颜辉也没过多地关注朱总那边的事情，直到两天后，孙磊拿着一份材料过来找他，他才大概知道了怎么回事。


    据说，这家公司在某省的项目出了严重事故，有两栋楼没有通过验收，整个工地都冻结停工了。与此同时，还有一种说法是这个房地产开发公司在当地得罪了大领导的人，要被人摘桃才停的工。


    不管怎么说，这个公司不得不离开那边，前期的投入被打折交割了，最终剩下了大概6000万现金和部分固定资产、部分融资。


    熟悉房地产公司的人都知道，上面这些钱并不代表盈利，在遇到问题后还能有这么多现金，往往意味着公司还有上亿的贷款，只是还没有到还款时间。这种情况下，银行没有急着吃下剩余的钱，说明这个房地产公司在银行的人脉也不弱。


    关于上面的这个前提，具体是真是假，孙磊也没办法查清楚。


    毕竟颜辉对这个事情也只是好奇，并没有花费人力物力飞到这个公司注册地调查。


    这些资金对于房地产开发来说，还是有点太少了，可是不继续投资，不仅翻不了盘，银行的贷款也能把公司彻底整没。


    为了防止被调查底细，他们想找个远一点的项目来投，最终选择了北方的省会城市泉城，并在外商开发商的旁边，想办法搞一块便宜的土地。


    这块地大概是33亩，还不到恒辉化工的这块地的一半，建面4万平米，因为地方很偏，建面单价是1700元/平，土地出让金总价6800万。


    对于住宅用地来说，这已经算便宜的了。


    这块地是可以分期缴纳土地出让金的。按照法律规定在签订《国有土地使用权出让合同》后1个月内，必须缴纳不低于出让价款50%的首付款，剩下的要在1年内缴清。


    本来，这个公司的前期资金足够支付一半的首付款，然后后期慢慢再调动资金建设，一旦拿到预售许可证开始回款，就能把项目搞起来。


    但是，很显然这个公司的问题没有那么简单。刚刚办好这边的证件，准备筹措资金开建，公司的资金又被老家的银行冻了一部分（常规操作）。


    这对于房地产开发商来说是非常致命的，因为一旦一年后没办法缴纳所有的土地出让金，就需要每天缴纳大量的滞纳金，甚至有可能被收回土地，功亏一篑。


    无奈之下，公司准备暂时赖掉供应商的钱，把供应商的账期拉到一年半之后，先一次性把货收上来，然后用拼凑的资金开建！


    一切，等拿到预售许可证，都可以解决！


    而且，供应商还没有什么太好的办法。因为在短短的一两个月时间里，工地已经全面开工赶进度了，很多材料都已经用上了。开发商也是头铁，要钱肯定没有，要命你弄死我？


    总之，我拿到预售许可证，我开始卖房，你们的钱我都会给。不行的话，我现在就能给你们一堆工抵房，你们以后留着自己卖就是了。


    反正要钱就是没有。


    这种现象，实际上在很多房地产项目里都非常常见，工抵房不是什么稀罕物。


    问题是，类似于周总那种工抵房，是主动投入的，大家对项目都有信心，周总甚至因为投资工抵房大赚了一笔。而类似于这个项目的工抵房，是被迫拿的，关键是，没有人对这个项目有信心。


    这里，最要命的是，这个房地产开发公司并没有交付所有的土地出让金，所以就算是各大供应商来闹也没用。如果真的停工了，那么土地可能都没了，到时候银行往回收款的时候，在企业破产流程里，银行的抵押贷款肯定是要优先清偿的。到时候，所有的供应商必然血本无归。


    “这家供应商玩的非常野，已经准备破釜沉舟了，他们说了，能够支持他们的供应商，在拿到预售许可证之后，获取的部分资金会优先结算，而且还可以支付银行贷款利息，估计就是一年6个点左右；如果不配合的，就等着最后再拿钱，而且还没利息。不服就去起诉，反正一旦起诉，房地产公司这边触发面对家乡那边银行的保护机制，先行保全所有资产，起诉方是绝对拿不到钱的，还要搭上时间和起诉费。”孙磊说了半天，可算是讲清楚了。


    “问题是，一年的时间，拿到预售许可证又有什么用？”颜辉还是了解房地产的运行规则的，“这些钱拿到了，也会进入政府的监管账户，开发商不能全部用掉吧？”


    这里就必须讲一个逻辑了。一般来说，土地拍下来之后，地基打好，盖了几层之后，开发商就可能拿到商品房预售许可证。拿到这个证就可以卖房。


    但是，问题是，这个钱不会直接进入开发商的账上，而是会放在政府的监管账户上，直到“主体结构封顶”才能允许开发商动用大部分。这也就是为什么很多楼房是盖到封顶才烂尾，因为这个时候开发商就可以动用大部分房款了。


    这里还有一个小知识，那就是到了封顶这一刻，项目建设其实才完成了不到一半。


    封顶前，最大的资金成本是钢筋水泥这些东西，而封顶后是重人工、重配套投入。


    一般来说，在预售之后获得的钱，开发商只能用30%，而封顶之后，就能动用一大半，比如说80%。因此开发商会不惜一切代价把楼封顶。毕竟好一点的项目，到封顶的实话已经卖出去不少，那时候的80%可不是一笔小数目。


    “我估计他们是想封顶，这个项目里，因为这个开发商现在想办法获得了所有的钢筋水泥，并且利用交付后两个月的账期大量进行使用、二次加工，以至于前期的资金成本变得非常小。他们预售之后，只要卖的多一点，就能先用来支付部分土地出让金和部分利息，甚至用来缴纳政府的土地出让金滞纳金。然后我估计他们会继续拖着供应商的帐，一直拖到封顶。封顶之后，他们如果房子卖得不错，就能解决很多问题了。”孙磊解释道，“但是这个地方偏，房子能不能卖好，这些供应商也没底。所以，现在供应商们一个个都急死了，却也不敢说什么。就比如说朱总，他现在强行把没用掉的钢材拿回来，倒也是还行，但是起码损失一半，然后工地停工、开发商完蛋，剩下的一半他肯定拿不回来了。”


    “明白了，强行把所有人拉上一条船了。”颜辉点了点头。