第168章 贷款（求月票推荐票求追订！）
此时的林青霞早已凭借多部琼瑶文艺片和《在水一方》等商业大作红遍港台及东南亚，是无数人心中的梦中情人和时尚偶像。
而且她形象靓丽、气质可柔可刚。
既能吸引男性观众，更是女性时尚的风向标，影响力横跨电影时尚和大众文化，受众覆盖极广。
请林青霞代言可以完美的弥补单靠程龙代言存在的市场空白。
而且她与程龙可以形成完美的形象互补，共同覆盖更广泛的消费人群和场景。
如此一来，陈记的全球品牌代言战略初具雏形。
欧美市场由未来巨星迈克尔·杰克逊引爆，奠定国际高端潮流基调。
亚洲市场则形成程龙、山口百惠以及林青霞，组成多人代言矩阵，实现品牌在不同区域和人群中的深度渗透与立体化形象塑造。
陈秉文原本准备让秘书阿丽联系林青霞的经纪人，询价并洽谈代言事宜。
但就在拿起电话的瞬间，他脑海中灵光一闪，想起了前世看过的一些报道，程龙与林青霞私交甚笃，是非常好的朋友。
与其通过冷冰冰的商业流程，不如利用这层现成的私人关系，或许能事半功倍。
想到这里，陈秉文改变了主意，直接拨通了程龙家的电话。
电话那头，程龙听到陈秉文想邀请林青霞代言“脉动”时，果然惊喜万分：“文哥！这件事包在我身上！
我去跟阿霞说！难得有和阿霞一起工作的机会，她肯定会感兴趣的！
我相信她不会拒绝！”
“好，那就辛苦你了，阿龙。
这件事就拜托你先去沟通，表达我们的诚意。具体商务条件，可以让她的经纪人和我们的商务部后续对接。”
陈秉文笑着回应道。
程龙那透过电话都能感受到的殷勤，让陈秉文不自然想起此时港岛娱乐圈关于程龙对林青霞大献殷勤、甚至惹得林青霞男友秦汉不快的一些风言风语。
“这个阿龙，一听是和阿霞合作，这劲头比当初签他自己代言时还足。”陈秉文放下电话，无奈地摇了摇头。
果然，程龙的效率极高。
没过两天，他就兴高采烈地回电：“文哥！搞定啦！
我跟阿霞说了，她很感兴趣，特别是听我讲了文哥你的未来的规划后，她觉得很有前景！
她同意让经纪人和你们的商务部先接触，具体细节你们再详谈！”
陈秉文感谢道：“谢谢你，阿龙！等合约签下来，我请你吃饭！”
再陈秉文搞定全球代言人布局的同时，另一项至关重要陈记未来发展大事也取得了突破性进展。
陈记与花旗银行、摩根士丹利、高盛的银团贷款协议正式签署，三亿港币的巨额资金一次性注入陈记食品的账户。
三亿港币到位，极大地增强了陈秉文的底气。
有了这笔资金，他就可以完成对屈臣氏的收购和整合，将其百年品牌声誉、成熟的零售网络和供应链体系，与陈记自身强大的产品力和品牌营销能力相结合，形成一股强大的合力。
为陈记未来的加速扩张打下坚实的渠道和运营基础。
而这一切的终极目标，北方那片广阔无垠的市场。
他知道，随着内地改革开放，要不了几年，可口可乐和百事可乐为了抢占内地庞大的饮料市场份额。
救世主一般的姿态，打着帮助国产饮料品牌发展的旗号。
凭借其强大的资本和品牌优势，上演一场后来被称为“两乐水淹七军”的商业战役。
众多本土饮料品牌，如天府可乐、崂山可乐、北冰洋等国产饮料品牌，在可口可乐和百事可乐的碾压下纷纷凋零。
陈秉文知道，想要阻止这场悲剧重演，就必须抢在两乐全面发力之前，提前布局，占据先机。
但是，要想让那些内地的“七军”在未来，愿意与他这个港商合作，仅仅有钱是不够的。
他必须提前在内地消费者心中建立起“陈记”品牌强大、高端、国际化的品牌意识。
只有当他的品牌拥有足够的号召力，那些地方厂家才会觉得与他合作是有价值的，是对他们有帮助的。
收购屈臣氏，利用其百年品牌的信誉和即将建立的巨星代言矩阵在全球范围内营造的高端形象，正是为了在未来那个关键的历史节点，增加陈记在内地的筹码和吸引力。
然而，就在收购屈臣氏的计划紧锣密鼓推进时，一直陪同获多利团队进行尽职调查的方文山，却带来了一个意外的消息。
“陈生，获多利在做屈臣氏尽调的时候，发现了一个问题。”
方文山手里拿着一份文件，非常严肃的向陈秉文汇报。
“说说看，是什么问题。”
陈秉文神色不变，示意方文山说下去。
收购屈臣氏这种有上百年历史的公司，遇到一些历史遗留问题是很正常的。
他早已做好心理准备。
“我们在梳理屈臣氏的债务和资产时发现。
他们在去年底，以公司名义向汇丰银行借贷了一笔高达三千二百万港币的款项。”
方文山汇报道。
“三千二百万？用途是什么？”陈秉文问道。
这个数字在此时绝非小数。
“账目上显示的资金用途是购买了一块地皮。”方文山看了一眼手里的文件，继续解释道，“地块位于新界的元朗工业区，面积不小。
但问题是，根据我们的初步了解和评估，该地块目前的位置相对偏僻，基础设施并不完善，短期内的开发价值和变现能力存疑。
这笔贷款的本息偿还，未来几年会对屈臣氏自身的现金流造成不小的压力。”
陈秉文听完，陷入短暂的沉思。
这确实是一个意外的负担。
收购屈臣氏，意味着要同时承接它的资产和负债。
这笔巨额土地贷款，无疑会增加收购后的财务整合难度和短期资金压力。
“和记黄埔知道这件事吗？”陈秉文问道。
“应该知道。
但这很可能也是韦理急于甩掉屈臣氏这个‘非核心资产’的原因之一。
他可能认为这块地是个包袱，或者短期内看不到升值潜力，不想让这笔债务和低效资产继续留在和记黄埔的报表上，影响他聚焦地产和港口等核心业务的战略。”
方文山分析道。
陈秉文沉吟片刻，“这块地具体规划用途是什么？
是工业用地还是其他性质？”
“土地性质是工业用地。屈臣氏当时的借款理由是计划自建新的仓储物流中心以及未来扩建生产线，但地买了以后一直没有进一步动作。”
方文山回答。
“工业用地.元朗”
陈秉文从方文山手里接过调查报告，目光扫过文件上关于地块位置的描述和简图。
当看到“位于天水围边缘”这几个字时，他瞳孔微微一缩，瞬间联想到华润开发天水围的事。
于是，他迅速走到墙上那幅巨大的港岛地图前，在上面找到屈臣氏那块工业用地的位置。
陈秉文的目光在地图上那块紧邻天水围的土地轮廓上停留了片刻，脸上闪过一丝了然的神色。
屈臣氏贷款买的那块地，就在未来天水围大型社区的边上。
现在虽然因为新界归属问题，造成地价一直低迷。
但陈秉文清楚记得，再过几年，随着中英谈判的推进和新界土地契约问题的逐步明朗。
特别是天水围新市镇的开发进入快车道，这块地的价值将迎来爆发式增长。
想到这里，他将文件递还给方文山，平静的说道：“方总监，这件事，我们或许要换个角度来看。
这块地现在看是负担，但未必不是机会。”
方文山有些不解：“陈生，您的意思是？”
“第一，”陈秉文看着方文山，说道，“这块地和这笔贷款，是我们与和记黄埔谈判时最有力的筹码。
和黄急于甩掉非核心资产，我们可以明确指出，这笔不良的资产和长期债务，严重影响了屈臣氏的估值和未来现金流，要求他们在收购价格上做出更大的让步。
韦理现在的心思都在他的地产和港口上，只要我们能顺利接盘屈臣氏，在价格上他应该不会过于纠缠。”
陈秉文顿了顿，接着说道：“第二，也是更重要的一点。
这块地在元朗，靠近天水围。”
“是的，陈生。我还专门去现场看过，屈臣氏贷款买的这块地就在规划中的天水围新市镇边缘。”
方文山非常肯定地插话道。
陈秉文点点头，“天水围的开发一旦全面启动，基础设施会迅速跟上，道路、水电、公共交通都会在短时间内完善。
届时，这块现在看似偏僻的工业用地，位置将发生翻天覆地的变化。
它会从边缘地带，变成紧邻大型新兴社区、具备极高战略价值的物流和仓储黄金地段！”
“可是，天水围开发短时间内难以完成，这笔贷款的利息支出却是实实在在的。”
方文山提醒道，“未来两三年内，这块地恐怕难以产生收益，反而会持续消耗我们的现金流。”
陈秉文道：“你说得对，这是个现实问题。
不过，想要解决这个问题也非常简单，要么对这块地进行初步规划，先建设简易仓储设施，出租给周边工厂，至少覆盖部分利息支出。
要么交点钱，把土地性质改成商业用地，直接进行商业开发。”
陈秉文的话让方文山眼睛一亮。
按照眼下港岛地价和房价的发展趋势，如果把屈臣氏这块地的性质变更为商业用地，进行商业开发的话，恐怕真的能大赚一笔。
“陈生，元朗虽然现在偏远，但天水围一旦开发起来，周边地价必然水涨船高。
如果能将工业用地转为商业用地，价值至少能翻三到五倍。”
陈秉文笑道，“这件事等成功收购屈臣氏之后再考虑。
而且，我们还可以借着把工业用地转变成商业用地这个噱头，拉高我们上市的估值。”
“明白了陈生，目前我们只能把这块地当成一个包袱，用来压和黄的报价。”
方文山上露出了然的神色，笑着说道。
“正是这样。
总之，我们要充分利用这块地来做文章，把屈臣氏的收购价尽力往下压。”
接下来几天，随着屈臣氏尽调工作的深入，这家百年企业的全貌逐渐清晰呈现在陈秉文面前。
零售网络：
72家遍布港九新界的药妆连锁门店。
这是屈臣氏最核心的资产，也是陈秉文最看重的部分。
这些门店大多位于繁华地段，拥有稳定的客流和成熟的运营体系。
生产资产：
一家位于香港仔的蒸馏水生产厂，设备略显陈旧，但运转良好，主要为屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸馏水”提供产能。
一家位于观塘的汽水生产厂，规模不大，主要生产一些传统口味的碳酸饮料，市场份额有限，设备老化问题较为突出。
一家创建于1973年的百佳超市，拥有十二家超市门店。
一家化妆品厂，生产唇膏、雪花膏、爽身粉、花露水、风凉油等产品。
土地资产：一块位于新界元朗、面积约10亩的工业用地，就是那笔三千二百万贷款的“成果”。
目前闲置，杂草丛生。
债务情况：除了这笔购地贷款，屈臣氏还背负着一些经营性债务和租赁负债，总额约为一千八百万港币。
整体财务状况谈不上健康，现金流紧张。
获多利给出的整体估值是九千二百万港币。
这个数字是基于屈臣氏当前的财务报表、资产状况以及未来现金流折现等因素综合评估得出的。
方文山将这份估值报告放在陈秉文的办公桌上，补充道：“陈生，获多利团队评估时，充分考虑了那笔三千二百万的土地贷款及其利息负担，以及两家老厂设备更新所需的潜在资本支出。
他们认为屈臣氏目前的盈利能力被这些因素严重拖累，未来几年的现金流会非常紧张，因此给出了这个偏谨慎的估值。”
陈秉文快速浏览了报告的关键部分，点了点头。
这个估值多少有些出乎他的意料，他原本以为此时的屈臣氏怎么都能价值1亿道1.2亿港币。
没想到获多利给出的估值只有九千二百万港币。
这说明获多利的评估确实考虑了屈臣氏品牌和渠道的长期价值。
