第108章 “两房”危机

　　1929年股市大崩盘，整个美国经济陷入到萧条时期，房地产市场也进入了严冬腊月，全美房价平均下跌31%，而恢复到萧条前的水平又花去了美国足足19年的时间。

　　在大萧条之前，房屋贷款的主要来源是银行，一般是三十年期限。但和银行负债的配置（通常都是短期）相比起来，这个年限实在是太高了。所以一般的商业银行要求房屋贷款借入者在五年到七年左右就开始还款，这种做法如今依然存在。

　　如果世道良好，经济增长，收入上升，这种贷款给人带来的压力并不算大。但在世道凋敝，经济萎靡的情况下，贷款人只能放弃提前还款，这使得贷款违约。而一旦发生违约，这些房产将被银行收回拍卖，导致整个市场供应量过剩，反过来又导致房价的进一步下跌，形成一个死循环。

　　因为商业银行的这种特性，使得它们不能真正成为房贷市场的主力军。在这种情况下，美国政府于1934年通过国家住房法案，成立了联邦住房管理局（FHA），以政府的名义为满足条件的贷款者提供房屋贷款的担保，即FHA向有工作、以自住为目的、低首付的贷款人提供房屋贷款担保，让他们能够从银行中借入房屋贷款。

　　但即使是以国家的名义作为担保，但银行间资产和负债时间上的错配问题依然没有办法得到有效解决，于是在1938年，美国政府再次出手，成立了房利美公司。

　　房利美公司成立之初的目的，是为了收购银行手头上的FHA担保贷款，因为这样一来，银行就可以从房利美公司里获得流动性。这样一来，困扰银行的流动性问题就迎刃而解。房屋购买者获得了贷款，银行获得了流动性，双方皆大欢喜。

　　因为房利美是联邦政府机构（此时），获取的资金来自联邦政府收益，并没有商业银行的融资成本，因此在利率方面极具竞争力。很快，房利美和FHA联手创造了一项重大革新：30年固定利率贷款。

　　虽然这部分贷款的利率比一般贷款的利率稍高，但对于贷款人的绝佳好处是：他们不用再担心来自市场上的利率风险，不用担心房价价格的上涨或是下跌，因为每个月只需要固定的付出，他们就能够获得心仪的房屋。因此从1938年到1968年期间，美国房地产市场蓬勃发展，住房拥有率从44%上升到64.3%，这其中就有房利美和FHA莫大的功劳。

　　然而房利美作为联邦政府机构的历史到1968年就戛然而止，因为在这一年越南战争达到了高潮，而美国国内的反战声音也一浪高过一浪。美国人民不愿意看到自己的小伙子远去地球的另一端平白无故地丢掉性命，自然也不愿意为军队支出买单。而为了继续筹集庞大的军费，维持在南亚地区的军事开销，当时的美国政府选择卖掉了房利美。

　　为了防止房利美一家做大，两年后美国政府又成立了另外一家专门收购FHA担保贷款的公司，即房地美。从此，两家堪称是房地产市场的终极巨头开始了几乎是不受控制的大肆扩张，因为他们有着政府的隐形担保，融资成本也远远低于竞争对手，所以发展异常迅猛。

　　1970年，“两房”的业务不再局限于收购FHA担保贷款，开始进军那些没有担保的银行房屋抵押贷款。

　　1971年，房地美率先发行房屋抵押贷款证券，1981年，房利美跟进。

　　1992年，房利美成为全美最大房屋抵押贷款证券发行商，同年美国国会要求“两房”增加对中低收入者的支持。

　　1999年，“两房”开始逐渐减低贷款要求，涉足高风险的贷款市场。

　　2003年，“两房”共发行近2万亿美元的房屋抵押贷款证券，相当于当年美国债券市场总额的10%。

　　2004年，“两房”被查出存在重大会计违规，均瞒报数十亿美元的利润，一时间引起轩然大波。当时两家公司的管理层遭遇大清洗，但这一举动并没有让这两家公司充分警醒。

　　2005年开始，“两房”开始加速进入高风险市场，购买了市场上大量次级抵押贷款债券，直到07年8月份，次级抵押贷款债券的炸弹爆发。

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　　作为两家巨无霸公司，“两房”为市场提供房屋抵押贷款的流动性，再将收购来的抵押贷款打包成自身的债券出售或者持有，以两者间的利差作为赢利点。它们持有或者担保着的住房贷款占据整个美国抵押贷款市场的42%，达到了天量的5万亿美元。在另外一方面，“两房”发行超过4.5万亿美元的债券，使得它们在负债和资产方面总共牵扯到接近10万亿美元的资金。

　　从07年的8月份开始，随着次级房屋抵押贷款债券危机的爆发，“两房”手头上持有的大量次级房屋抵押贷款债券价格下跌，经营状况转盈为亏。到二季度，“两房”公布的亏损额度达到了65亿美元和27亿美元。

　　在这种情况下，从08年的3月24日，FHA开始向“两房”注资，增持超过1000亿美元的抵押贷款债券，试图帮助“两房”恢复流动性，从而向美国房地产市场注入新的活力和信心，但情况并没有因此得到好转。

　　以房利美威力，在5月6日公布的财务报表当中，他们宣布一季度亏损21.9亿美元，并预测明年损失可能会继续恶化。

　　但世人所不知道的是，即便是这个数字，也被他们的高层有意识地缩小了。

　　“该死的，他们怎么还敢这么做？”

　　在这间办公室内，一贯儒雅非常的亨利·保尔森罕见地动了真火，将手头上的文件狠狠地摔在办公桌上，怒吼道，“他们难道忘了四年前的事情了吗？”

　　坐在他对面的，是美联储主席伯南克。对于保尔森的失态，他微微地侧过头去，垂下眼帘，说道：“现在并不是追究的好时机，我们应该想该怎么解决这些问题了。”

　　“这些婊子养的，真仗着他们在国会里有朋友，就竟然敢这么做！”一听到伯南克的话，保尔森更是生气，一张脸瞬间变得阴森起来，说起话来甚至有些咬牙切齿，“真的以为我们不敢放任不管吗？”

　　因为太过于生气，保尔森罕见地说了脏话。但伯南克并没有在意这些小节，他被保尔森的最后一句话给吓到了，双洋猛然睁开，精光迸射而出，“什么？亨利，你知道你在说什么吗？放任不管？上帝啊，这……这怎么可能？”

　　不等保尔森回答，他就急忙站起身来，说道：“天呐，这件事不能指望你了。我要上报总统先生，我要让他知道事情的严重性。该死的，这件事绝对不能不管。”

　　亨利·保尔森，美国财政部长，执掌财政政策；本·伯南克，美联储主席，执掌货币政策，这两个堪称美国经济甚至是世界经济的掌舵人，却决定不了某件事情，由此可见问题的性质十分严重。

　　“不用了！”

　　保尔森终于冷静下来，“这件事肯定要告知总统，不过在此之前，我们俩应该先拟定出一个方案出来，让总统先生参考。”

　　“也好！”伯南克收住脚步，回头深深地看了对方一眼，“我们必须拟定一个完善的方案，确保在市场做出反应之前，将不良影响彻底地消灭掉！”

　　亨利·保尔森没有再说什么，不过重重地点了点头。

　　04年的“两房”会计丑闻并没有使得它们管理层洗心革面，相反在谎报盈利上他们依然故我。就在今天的下午时分，伯南克从房利美的内部得到消息，为了和华尔街的预期值保持一致，房利美的总裁大卫·格伦授意手下谎报了高达50亿美元的虚假收入。

　　在这封匿名举报材料当中，详细地记录了房利美高层是如何扭曲内部会计制度，使得整个财务状况得到美化的全部过程。最令人震惊的是，房利美的高层之所以这么做，是因为在目前的薪酬制度下，他们虚报盈利能够获得更多的报酬。

　　尽管这个消息来自房利美公司内部，但该消息人士断言，相似的会计造假事件也出现在了房地美公司的内部。最后他还表示，这个消息掩盖不了多久，希望伯南克和他的同事们尽快采取措施。

　　由于类似的事情曾经发生过一次，所以在得到相关内幕之后，伯南克也是大为震惊，但这件事他自己单独解决不了，只能以最快的速度出现在亨利·保尔森的办公室内。

　　自然，保尔森在得知这样的事情后震怒不已。四年前的事已经让房利美的首席执行官和财务总长走人，但现在的他们竟然还不知道收敛，这种屡教不改的行为让保尔森非常恼火。但恼火之后，保尔森就很快地冷静下来，因为房利美和房地美毕竟不是一般的公司。

　　而且在这个时候，如果消息一旦传播出去，整个市场肯定为之剧烈震荡，原先刚刚稳定下来的局面会被再次打破，更为严重的是，“两房”说不定有破产的可能，而如果“两房”真的破产，那整个美国的地产业也可能跟着就完蛋了。

　　直到现在，保尔森和伯南克都不清楚“两房”内部的真正财务状况，但根据他们粗略的估计和公布出来的数字，相信两房至少从07年到现在亏损超过150亿美元，这个数字远比披露出来的数字要大得多。

　　一定要抢在市场之前作出应对措施！

　　“由我们出面，公开对‘两房’进行背书，你觉得这个提议怎么样？”保尔森皱着眉头思索了半晌，给出这样一个意见来。

　　一般来说，对于财政部长的讲话，市场通常都会很给面子。但伯南克对这个意见并不以为然，因为这段时间他实际上在金融危机的第一线，对于目前市场的情况更为了然，当下摇着头说道：“我不认为这是一个可行的方案，我觉得托管更适合目前的处理。”

　　“托管？”保尔森神情大变，“本，你在和我开玩笑吗？严重到这样了？”

　　托管，自然是将“两房”的管理权暂时寄托在联邦政府名下，这是一种以政府信用做担保的背书。如果要托管，意味着“两房”产生的债务将由政府方面来承担。

　　这么大的事情保尔森也做不了主。

　　“这样吧，我们把各自的方案草拟出来，送到总统面前，让他来定夺！”最后伯南克让了一步，忧心忡忡地说道，“不过要抓紧了，希望总统先生能够尽快做出决定。”