第一百三十二章 刮目相看

　　经过两天的实地考察和走访，陈耳东大致把项目的运作原理搞清楚了，但这还不足以支撑他去给邓香香汇报。

　　其实用BT模式做土地整理，最大的症结还是在政府是否能说到做到按时付款，如果能确保这一点，只要建设过程当中不出大的问题，的确不失为一个好项目。

　　但这恰好正是陈耳东最难以确认的一点，而且牵扯重金投入，实在不能有丝毫闪失。

　　杜宇认为岷江镇的财政状况是他们这个层面很难了解到的，于是告诉陈耳东，他通过家里人的关系去打听一下。

　　陈耳东并没有闲下来，他反复研究双华县和岷江镇的红头文件，并且在网上查阅了大量相关资料和案例，不到一周的时间，对土地整理项目已有了不少心得。

　　几天后，童岳岷让邓香香和他一起出席岷江镇领导班子召开的项目说明会，邓香香说她没时间。

　　童炎炎在童岳岷面前把陈耳东批得一文不值，老子自然相信儿子，当这个话传到邓香香耳里，她并没有做出回应，只是告诉童岳岷还是让陈耳东代她出席。

　　项目说明会不止童岳岷一家企业，对这块肉感兴趣的人大有人在，其中还不乏本身没钱却想靠倒卖消息赚钱的中间人，用锦城话说，这叫“穿穿”。

　　童炎炎看到陈耳东坐在会议室，大吃一惊，怎么还是他？难道邓香香手底下没人了吗？

　　会议的焦点主要集中在年投资回报率以及投资本金归还的方式上，大家的注意力都在三到四年的项目周期，最后能赚多少钱，却鲜有人提及资金安全。

　　有童岳岷这样的长辈在，陈耳东话很少，他仔细听着每家公司的诉求。童岳岷说只要岷江镇能给到12%的年回报率，项目周期三年，土地整理完毕后以5:3:2的形式逐年归还本金，他就投资。

　　他的回报要求和归还本金方式是在场所有公司里最为优厚的，他也不怕亮了底牌，如果其他公司要比着他的条件去和政府谈，他还能调整。

　　这个会议并不能讨论出结果，更不可能就让岷江镇选定与哪一家民间资本合作，政府的用意纯粹是为了让他们各抒己见，探听企业态度。

　　第二天邓香香让陈耳东去她办公室，说聊聊土地整理的事。再次踏进上次丢人现眼的办公室，领他进门的也还是那个女秘书，陈耳东有些难为情。

　　不过邓香香可没有这么好的记性，或者说就算有也完全可以忽略，就事论事只谈眼前事，这就是年龄格局不同所带来的差距。

　　“昨晚童总来找我了，政府给的条件不错，我看了他的资金测算表和项目方案，他愿意投资，我也觉得可以。”

　　“伯母，如果按现在的条件，我觉得不并不保险。”

　　邓香香一愣，难道他看出来哪里不对？

　　“如果按年回报12%来计算，三年下来，这个项目投两亿，利润达到36%，也就是7200万，我不知道你们的资金来源，如果按资金利息计算，你的资金成本要上浮10个点左右，也就是两亿两千万。”

　　陈耳东忽觉自己说得有点多，怕邓香香听不过来，邓香香摆摆手说了句继续。

　　“前三年你投入两亿两千万，回收完本金还需要三年，但你的回报只有前三年的每年12%，相当于整个项目完成加上资金回笼一共六年，也就说，真正的回报率一年只有6%。”

　　邓香香点点头，说：“先喝口水再接着说。”陈耳东照做，一口清香的竹叶青下肚温润沁脾。

　　陈耳东想表达的就是，看起来花两个多亿三年挣了7200万，但实际上是花了两个多亿每年只赚了1200万，需要六年才能赚完。

　　“有道理，但建筑工程行业利润本来就低，如果能稳稳当当的收款，哪怕花六年时间，这笔钱也比放银行值钱，我也不可能拿这笔钱去做理财投资，风险更大，除了这些，还有别的问题吗？”

　　邓香香对陈耳东刮目相看，虽然他的说辞并没有完全说服她拒绝这笔投资，但陈耳东的视角和细致远比童岳岷强。

　　“伯母，如果真的能保证收款，我也不会来和您聊这么多，我担心的是岷江镇三年后的偿还能力。”

　　“政府还能不给钱？”政府背书是邓香香愿意做这个项目的最大原动力，可陈耳东却提出了质疑。

　　“政府不会赖帐，但政府有他的难处。”陈耳东把双华县的产业分布、GDP、财政收入等情况详细阐述了一遍，最后得出结论，岷江镇恐怕会有心无力。

　　这些信息的汇总一部分是他自己查询的，另一部分是杜宇打听后告诉他的，而且消息来源很准确。

　　他俩在电话里聊了一个多小时，得出的共同结论就是，有可能不能如愿按时收回投资，这样的结果就是，企业应得的利润会被资金利息慢慢蚕食，甚至变正为负，走向亏损。

　　“那照你这么说，这个事不能做了？”面对陈耳东的有理有据，邓香香完全把他的话听了进去，她庆幸幸亏让陈耳东去盯了前哨。

　　“不一定，伯母，我给您看个图。”陈耳东从包里拿出几张半开大小的图纸。

　　这是双华县的土地规划图，里面标注了土地性质、拍卖价格以及还未拍卖的土地位置。邓香香不解，问他是什么意思。

　　陈耳东说：“就算不考虑回款、利润，两亿两千万实际挣的就是7200万，这个钱是死的，就算伯母您和童总在施工上再抠点利润出来，也不会超过8000万。”

　　邓香香没明白，精明如她，竟然会出现眼神中的茫然。

　　“我熟读了政策，也参考了外省一些地方土地整理的做法，当我们把土地整理好之后交给政府，这个土地是可以纳入规划的，一旦纳入规划，就可以变卖，但省厅的政策里是可以在整理过后用土地给企业置换的。”

　　“土地？然后呢？”邓香香似乎想到了点什么。

　　“伯母，双华县以后是重点发展区域，规划了大量住宅用地，以后锦城越来越大，基本大部分人都会往那边迁移，您手里有一块地，您觉得它还只值7200万吗？”

　　邓香香恍然大悟，这陈耳东真是不简单，当他们的目光都还局限于投一个鱼饵钓几条鱼的时候，陈耳东已经想到了承包鱼塘。

　　“这个点，我估计也会有其他人知道，但至少这次和我们竞争的公司里，似乎还没人看到，地是我们来整理，理应有优先置换的权利，没钱给地天经地义，无非就是看我们的眼光，能不能选中好的地块，您说是不？”

　　“看来我女儿眼光还真行。”邓香香意味深长的笑着。

　　这是陈耳东听到过最高的褒奖，内心一阵窃喜。不过这件事也没他说的那么美好，今天的谈话内容只是抛砖引玉，真要决定是否投资，还需更加谨慎的测算和策划。

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